论我国住房抵押贷款证券化的思路与创新之策

本文摘要：【概要】本文基于我国住房抵押贷款证券化的现状，阐述了当前我国住房抵押贷款证券化的运作思路，并从法律层面和制度层面明确阐述了我国住房抵押贷款证券化的创意之策。

【概要】本文基于我国住房抵押贷款证券化的现状，阐述了当前我国住房抵押贷款证券化的运作思路，并从法律层面和制度层面明确阐述了我国住房抵押贷款证券化的创意之策。　　【关键词】运作思路 创意之策 住房抵押贷款证券化 　　 　　一、住房抵押贷款证券化概况 　　 　　住房抵押贷款证券化是一种抵押借贷证券，指金融机构(主要是商业银行)把自己所持有人的流动性较好、但具备未来现金收益的住房抵押贷款，汇聚重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金方式售予，经过借贷或信用增级后，以证券的形式出售给投资者，以融通资金，并使住房贷款风险集中为由众多投资者分担的融资过程。

从本质上谈，发售住房抵押贷款证券是住房抵押贷款派发机构的一种债权出让不道德，即贷款派发人把对住房贷款借款人的所有权利出让给证券投资者。随着住房货币化改革的全面冲出，如不修筑新的住房融资渠道，房改进程将受到相当严重制约。　　而从世界范围来看，住房抵押贷款是一种最普遍地被证券化的资产，银行将住房抵押这部分信贷资产以出售方式，让专门从事抵押贷款证券业务机构的类似目标公司(SPV)出售，该公司以这些资产作为抵押，发售资产抵押证券，再行由承销商(二级市场中介)出售给投资人。

从总体上说道，我国积极开展住房抵押贷款证券化的条件早已基本不具备，但是，如何培育贷款证券化所必须的发行人、机构投资者、中介服务机构等，并对涉及的法律制度展开完备是积极开展这项业务的前提。　　 　　二、住房抵押贷款证券化运作的思路 　　 　　１、减缓涉及市场发展，为证券化获取基础市场条件。

必需著手解决问题市场中不存在问题，措施有：一是要大力发展房地产市场，前进住房商品化与货币化进程，深化住房制度改革；二是要完备证券市场，减缓证券市场化发展速度，不断扩大其容量和规模，完备其功能，强化其管理体系的建设，完善涉及法律法规，规范证券交易不道德，平稳证券市场；三是大力培育住房抵押贷款市场。　　２、减缓住房抵押贷款证券化的组织机构建设，完备中介服务体系。住房抵押贷款证券化牵涉到到房地产开发商、银行、借贷、保险和资信评估等涉及部门。

为了反对住房抵押贷款证券化的启动，开设初期，可由政府主管、开发商、银行、证券、借贷、保险等部门联合发动正式成立政府住房抵押贷款公司，待条件成熟改变为上市股份公司，可以将住房资金管理中心作为抵押贷款机构的下属单位，并容许抵押贷款机构吸取住房公积金存款和住房储蓄存款，使部分住房公积金转入住房抵押贷款市场，或为抵押贷款获取借贷；适当时，正式成立住房抵押贷款保险金融机构，以国家权力机构作为后盾。现阶段，可利用中国人民保险公司开设住房抵押贷款保险业务，然后创建合乎法律规范的专门保险机构，提升住房抵押贷款的安全性。此外，要完备中介服务机构，重新组建大批借款人资格审查、不动产评估和不动产证券评级等机构，提升业务咨询、资信调查、房产评估和监证注册等方面的服务质量，符合住房抵押贷款市场的必须。

　　３、强化法律工作，为住房抵押贷款证券化获取法律确保。要尽早实施涉及的法律法规，以确保住房抵押贷款证券化的有序发展。重点解决问题不动产抵押处分权与政府行政处罚权的对立、抵押注册与评估的法律确保以及抵押借贷的约束机制等问题。制订《住房法》、《住房金融机构组织法》、《住房抵押贷款保险法》等，同时要创建借款人资信审查、价格评估、抵押证券评级等一系列统一标准和金融机构开设住房抵押贷款证券化业务的会计制度。

此外，还要有涉及法规来规范、监督与住房金融有关的住房储蓄管理、住房公积金管理以及住房补贴管理等经济活动。　　 　　三、我国住房抵押贷款证券化的创意之策 　　 　　1、法律层面上的创意 　　虽然随着我国《金融资产管理公司条例》的实施我国已基本上切断了不当资产证券化的地下通道，但是我们必需具体的是该条例意味着是一种燃眉之急的作法。

而且，从学理上而言当条例与我国现行的银行法、保险法及证券法律发生冲突时，根据上位法高于个位法的特点，条例的效力还是一个遭受不了学理揣摩问题。实质上，总体考虑到，我国目前的法律环境对于资产证券化的进行还有相当大的阻力，这主要展现出为现行法律规则与资产证券化内在市场需求的冲突及证券化法律的空白。鉴于这种形势，笔者指出，我国在法律上应采行这样的策略： 　　（1）搞清楚目前既存的《公司法》、《保险法》、《证券法》、《商业银行法》、《企业债券管理条例》、《担保法》、《企业破产法》、《信托投资公司管理办法》等与不当资产证券化内在市场需求之间的规则冲突之处，借此规则与资产证券化关系的发展实时；在这之中，笔者指出既然资产证券化的结果是不良资产被经过纸盒后以证券的方式展现出出来，那么我国的证券法必需立有现实的层面对证券展开一个具体的界定，以突破目前的规定。

　　（2）提升住房抵押贷款证券化的法律层次。我国不应实施一部法律层次低的法律，以反映法律的权威性、一致性与稳定性。

国际上资产证券化法律模式有集中法律与统一法律两种，集中法律模式以美国为代表，统一法律模式是其他大部国家所采行的模式，尤其是近几年来，欧洲、亚洲等相继有几十个国家和地区制定了资产证券化的单行法。　　2、制度层面上的创意 　　（1）SPV的模式决定及自我风险隔绝问题。

SPV的模式是不当资产证券化顺利的根本保证，笔者指出在目前的形势下，具备现实性的模式有以下几种： 　　①正式成立国有独资的SPV；在设计该模式中，我国可以糅合香港按揭公司模式，正式成立一个由政府反对的国家独资公司，其经营业务为出售应收款项，并以此为承托发售证券；其启动资金由政府出资，其后可以通过发售证券筹措资金来出售证券化的基础资产。客观而言，这一模式在目前的法律环境下，并不不存在法律障碍，且此类SPV还能享用税收方面的优惠。因此，这一模式是一种成本较低、且极快的方式。

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