本文摘要：近期，全国老龄委办公室、国家发改委、民政部等25部委牵头印发的《关于前进老年宜居环境建设的指导意见》，让养老产业再度沦为一大批此前进占养老地产的险要企、房企注目的热点。

近期，全国老龄委办公室、国家发改委、民政部等25部委牵头印发的《关于前进老年宜居环境建设的指导意见》，让养老产业再度沦为一大批此前进占养老地产的险要企、房企注目的热点。中国养老产业钱景，在社区养老的大方向下，有了慢慢明晰的轮廓。

近期，全国老龄委办公室、国家发改委、民政部等25部委牵头印发的《关于前进老年宜居环境建设的指导意见》，让养老产业再度沦为一大批此前进占养老地产的险要企、房企注目的热点。房地产和保险资本注目养老已渐成热潮。日前，在2016京津冀社区养老服务模式专题研讨会上，中国社会工作联合会副会长兼任秘书长刘京说道，社区养老是中国养老事业发展中最重要最不具社会价值和意义的普惠养老模式，涵括9073养老模式中的97%，也是国家养老资源和市场化养老资源的骨干。

这一论点的背景，是中国老龄化的形势极为不利。从国务院印发的《社会养老服务体系建设规划（2011~2015年）》中可以看见，第六次全国人口普查表明，中国60岁及以上老年人口已约1.78亿人，占到总人口的13.26%，而城乡失能和半失能老年人大约3300万人，占到老年人口总数的19%，中国已步入老龄化社会。

与此同时，由于中国的传统观念，养老机构在国内并不不受推崇，大多数老人仍然期望在家养老。在家养老，须以社区为中心建构整套的养老服务体系。近年来，养老地产概念层出不穷，一些地产项目利用养老概念转入市场，一定程度摇动了市场，也模糊不清了养老的本义。

但在众多概念中，养老地产去伪存真，仍是老龄化中国的最重要路径。养老产业：蛋糕相当大却没成 中国更好的老年人需居家养老，这是文化背景大不相同，也是客观现实大不相同。

老龄化社会来临，对中国社会基层管理体系明确提出了更高拒绝，这意味著社区自治权更好将依赖社工的组织来管理。到2020年，中国必须145万社会工作者，目前意味着有50万左右，还有将近95万的人才缺口。

而当下的情况则是，中国每年只有3万多毕业生，且这些毕业生大部分并不专门从事本行业。90%的老年人居家养老，将促成极大的居家照料和家政服务市场，必须有社区服务跟上来，无论是送上门的居家护理也好，还是在社区的公共空间内享用日间照料服务，专业的社工机构和社工人才，将是主要的承托力量。专业人才必定必须一个培育的过程，政府要原作一些条件，让人实在转入养老产业有就业机会，且不低贱。

要给社会工作者一种理应的地位和荣光，以及相匹配的体面的收益，让更加多的人参予到这个产业中来。而且，随着时间的流逝，养老服务还必须后半段展开。对于任何一个长者，一定会经历60多岁在家，70多岁拒绝接受社区服务，80多岁南北专业的养老机构，这是不能排斥的一个过程，其间预示服务模式的新的建构。在这样一个模式下，社区一直是中国养老产业的主战场，无论是政府投放还是希望社会资本转入，一定是要向社区弯曲的。

极大的市场需求与极大的缺口，使养老产业具备极大的市场容量，性刺激养老服务产业的体量大幅提高。但现状并不悲观，这个市场的发育还不存在不能忽视的结构性对立。

中国老年产业协会副会长、专家委员会主任张恺悌分析指出，极大的总需求下，中国的大量养老床位却处在闲置状态，空置率多达超过48%，而实际情况有可能近超强这个数字。养老产业看起来很美，它是体量和市场需求极大的产业，却并非暴利行业。

张恺悌说道，当下的养老服务一直在微利运营，甚至赔本也赚到不出吆喝。以北京的养老市场为事例，大量床位空置的同时，一些公立养老院毕竟满座，排队等候床位的以致于几百人。因为这些养老院享用国家补贴，服务设施齐全而床位费低廉，所以一床难求。

而一些民营的养老机构，如果设施完备的医疗和护理服务，运营成本就不会居高不下，很难获得老年人的注目。如果减少服务水准，只符合基本的生活服务，则很难称之为其为合格的养老机构。

如果没补贴，民营企业获取公立养老机构某种程度的环境和服务，则必定不会赔本，这就是中国养老机构面对的引人注目问题。张恺悌曾参予中国养老产业的顶层设计，在几年前，以问题为导向，解决问题养老床位紧缺曾多次是一个时期的指导方向。但似乎，全然符合床位的快速增长，遭遇了市场寒流，养老市场如何身体健康有序前进，又转入了反省和总结的阶段。

前不久，上海市发布了养老产业十三五规划，具体了以居家为基础、社区为相结合、机构为承托的发展方向。以此为标志可以探查养老模式顶层设计的交错重复，社会化养老机构的角色，从补足到承托，现在从承托变成补足。在一些政策文件中，到底是承托？还是补足？至今仍语焉不详。

失望的是，十二五期间，一些地方政府为了逃跑养老产业转瞬即逝的风口，实施了一些非理性的反对政策，在土地出让和金融政策上给与了大力扶植，在很大性刺激养老地产的同时，也促成了一些泡沫。养老产业毫无疑问是一个大蛋糕，但要看这个蛋糕是不是制成了？张恺悌指出，养老产业仍处在做到蛋糕的过程中，分蛋糕的时候还近没来临。

在这个漫长的培育期，养老市场必需有社会资本转入，要让他们入来作，还得拔得寄居。养老地产：春天不远处了 如果居家养老是养老的主流模式，那么曾多次百花齐放的养老地产，就要为中国式养老，探寻一条不切实际路径。中国房地产业协会会长刘志峰日前回应，房地产业转型升级与人口老龄化带给的各种社会问题急需密码，一批传统的研发企业积极探索新的发展路径，如何将一批自然环境适合旅居地区的库存房屋与正在蓬勃发展的、具备辽阔市场前景的道家养老旅居方式融合一起，在业内构成合力，把这一新兴业态做到大做到强劲，为这批企业转型发展获取了一个全新方向。近年来，传统地产开发商、险要资争相高调宣告布局养老产业，就连中石化、首钢之类企业也跨界转入。

据不几乎统计资料，有35家上市公司早已投身于或白鱼转入养老地产领域，其中以房企、险要企居多。当然，养老地产要确实构建养老功能，就无法是显住宅产品，必需配上充足的养老功能区，构建社区养老的终极目标。为了创建标准、统一的养老功能标准，更好的开发商必需谦和物业，对养老功能区展开管理与规划。

坐落于河北省香河的大爱城，致力于沦为国家养老样板基地，因为相似北京市，如今沦为著名的老年人社区。大爱城投资有限公司有限公司总裁李大彦指出，中国式的养老社区，必需是做到中国文化背景下的医养教教融合的养老社区。大爱城设施的地产项目，可以覆盖面积一部分基础设施投放。

但大爱城最后的目的，是依赖运营，依赖为老年人设计的一系列服务来构建平稳盈利，而这些服务是了解到整个社区的。大爱城设计的养老服务模式，是居家养老比例占有将近90%，未来所有的服务都是入户的，最后，靠服务获得平稳的收益，这才是大爱城的盈利模式。大爱书院是大爱城投资有限公司有限公司旗下一所老年大学，通过教育文化服务符合老年人精神市场需求，前不久开始运营的大爱书院规划设置了还包括美术、音乐和国学等十二个院系近40门课，为老年人量身自定义。

大爱书院还与泰康、中国人寿和五谷丰登等多家保险公司构建了战略合作，老年人出售金融产品，取得大爱书院适当的服务。李大彦透漏说道，大爱城将在全国辟几十个书院小镇，把书院养老模式读取每一个小镇。就小镇的研发，可以和当地一起合作，这个机制订好了，就可以构建书院小镇的全国推展。

张恺悌说道，无论是房企还是险要企，投身于养老地产毫无疑问瞅准了日益可观的老龄人口。地产商在向养老改向，代表着一种方向，可养老服务一定是周期长的一个做生意，没短期的暴利可言。回应，李大彦也十分尊重。

他说道，当下养老市场的消费主力军--40后的这一代老年人，是不舍不得花钱的一代人，这具有简单的社会和文化因素。40后这一代人广泛经历了物质短缺的年代，他们存款很少，在生活消费上俭朴而激进，钱都是用来培育孩子，这是很难挽回的消费观念。

但是55后和60后的老年人则有所不同，他们的下一代早已渐渐沦为社会中坚，他们有更为充足的储蓄，消费观念也慢慢挽回。近些年，老龄化产业的消费热点早已在逐步检验这样的趋势，刚转入老年的这一批消费者，更加侧重身体健康和休闲娱乐，消费也更加执着档次，针对老年人的老年旅游、老年手机、各种道家保健产品，持续沦为消费热点。

李大彦说道，当中国55后、60后的老年人沦为消费的主力军，很多商品和服务要改向以服务老年人为目标，给他们有更佳的消费感觉，那个时候，乃是养老产业的春天来了。近期，全国老龄委办公室、国家发改委、民政部等25部委牵头印发的《关于前进老年宜居环境建设的指导意见》，让养老产业再度沦为一大批此前进占养老地产的险要企、房企注目的热点。

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