本文摘要：发展逻辑不容有失物业服务火了。

发展逻辑不容有失物业服务火了。疫情中，其重要性获得社会各界的认可。

万众宅家的社区，收支安验、卫生消杀、收发快递……从基本生存到优美生活，成为不行或缺的关键先生。资本市场上，其发展性获得真金白银的加持。港股上市的物业服务企业已凌驾10家，奔向30家，成为异军突起的网红行业、明日之星。

但令人不解的是，在一众资本新贵中，却没有万科和龙湖这两个物业双子星座的名字。这就似乎红楼梦里，诸美举行海棠诗会，宝钗、黛玉不加入，又如三国演义中，群雄举行交锋大会，吕布、关张未入围。

于是，我们想起一年前，当被问及万科物业为什么仍不上市时，董事长郁亮回覆：不大不上，不新不上。物业服务已然“无界”。

社区之外，另有交通站点、医院、学校和商场（特别是生鲜批发市场！！）等，甚至整个都会。现有物业服务远未达标。

单体板块的宁静、效率、便利之外，还要有从都会到国家的资源整合和服务整合，极需新赛道、新技术、新模式和新尺度。疫情只不外更集中出现、有力推动了物管扩容和升级要求，其实近年来物管行业的社会化、市场化、智能化、专业化、品牌化和资本化，已然苗头初现，风声乍起。除传统住宅物业外，非住领域中也泛起了众多细分业态和深度业务，它们都面临着从“0到1”或“从1到N”的生长空间，如从通例的“四保一客服”到提供一站式、全生命周期物业及资产治理服务。以非住领域的最新板块都会服务为例，据中信证券测算，2020年全国的市场化需求就将到达2191亿元。

这预示着众多的蓝海。但做大不易，做新更难。住宅物业的做大，一靠开发增量，二靠接受同业社区。

开发增量属线性增长，除龙头房企，难有规模效应；接受存量社区也不容易，一因大部门房企都要“物业上市”，画地为牢，二因二手盘的治理磨合向来艰辛，三因物业成本处于刚性上涨的逆境。非住宅物业主要是跨界抢占赛道，这既是做大，也是做新。因为大部门新赛道仍是无行业尺度和成熟模式的“森林”世界，住宅物业模式在此难以照搬应用，需要摸石头过河，从零开始。

从早期上市物业公司最新业绩可以看出，摸石头过河的历程并不顺利：整体业务营收、利润增长乏力，生长进入瓶颈期，市值随之缩水。做大，易结苦果。

新业务上马，吞并购增加，导致初期投入大，挤压基础物业利润，整合和治理难度增加，使得服务品质和客户满足度下滑，拖累物业收缴率，形成负面循环。做新，难有效果。“O2O”、“互联网+”、流量经济、平台模式等增值业务，叫好不叫座，成为消耗资源的大坑。所以你在年报中可以看到一种反常现象：基础物业营收增速下降，但占比不降反升。

当下情状，与其说到了风口已到的热潮期，不如说仍在风声四起的探索期，大家各自闻声起舞，而已。风声和风口之间，隔着两道必跨之栏：在确保有效运营质量和保证盈利的情况下，扩大规模；在确保真实赋能和独占优势的前提下，产物建模。跨不外去，你会随着风声消失；跨得已往，你才会在风口来时，御风而行。

乐成故事，当可期待；发展逻辑，不容有失。正确姿势或许应该是深挖洞、广积粮，缓称王。所以，我们看到，虽然物业未上市，但早在两年前，龙湖团体即提出“空间即服务”，并将物业服务确立为四大主航道业务之一，23年历史的“龙湖物业”亦更名为龙湖智慧服务。盛名之下，所谓不虚。

先横着看“业态界限”：涵盖都会中13个主要领域，包罗住宅、商业、文旅、办公、旅店、医院、学校、康养、案场、工业园、租赁住房、市政配套和智慧都会。再纵着看“业务界限”：业主增值服务和非业主增值服务双线拓展，向B端、C端客户提供一站式全生命周期物业及资产治理服务，业务链条从顶层设计到实施项目保障。最后看纵横开合后的“业绩界限”：停止2019年12月底，业务笼罩118个都会，1500个项目，合约服务面积达4.28亿平方米。

营业收入50.3亿元。什么观点呢？同一期间彩生活（2015年上市）的合约服务面积和营业收入划分是5.62亿平方米和38.45亿元，而雅生活（2018年上市）则划分为3.56亿平方米和 51.273亿元。如果再思量到，上市前后公司的业绩都市泛起大幅提升，那么现在的龙湖智慧服务已然很大，也很新。

而这只是龙湖智慧服务的起点。据业内人士透露，所谓“不大不上，不新不上”中的“大”，是指千亿市值以上，“新”则指不以传统物业模式上市。这意味着你必须到达三个尺度：行业独角兽（之一）、重点新赛道称王和拥有新商业模式。

做大做新，先要“做好”。以龙湖智慧服务为例。以下场景发生在重庆龙湖南苑，这是龙湖20多年前的童贞作项目。

业主母女嗑着瓜子在小区散步，瓜子壳扔了一路。快抵家时，女儿转头望了望，拉住母亲的衣角。母亲转头发现保洁员一直默默地跟在她们身后，扫去满地瓜子壳。

这位羞愧的母亲真诚地对保洁员说：“以后绝不这样做了”。汶川地震时波及重庆，有个业主从消防通道下楼，因为惊慌一直抓着扶手，到一楼才发现手上干洁净净，因为天天都有人细心擦拭消防楼道扶手；巴山多夜雨。

雨停后短时内路上看不到积水；清晨，保洁员接水时在水桶中放一块抹布，以免接水声音打扰业主；夜间巡逻的保安会配备耳机和软底皮鞋，以降低对话及脚步声。深夜十点事后，园区的路灯被调暗1/3亮度，淘汰光照对低楼层业主的滋扰；物业人员上门服务，进门会先穿上自带鞋套、打开工具包前先铺上一层布垫，竣事时收拾现场垃圾……现在与龙湖人聊起这些往事，他们会告诉你，这只是龙湖的四部曲之一：品质服务卷，其它三卷是智慧服务、多业态专业服务以及增值服务。多业态专业服务中，有佑佑宝物妇儿医院（以下简称佑佑医院）、上海交通大学、重庆西站和悦来新城等。

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